Nếu chúng ta đã quen biết thuật ngữ “mùa đông trong làng công nghệ” trên thế giới thì với Việt Nam mình, ở thị trường kho logistics xây sẵn, mùa đông đã bắt đầu và chưa thấy dấu hiệu của mùa xuân. Các bạn Sales ngành này í ới, “bao giờ cho đến tháng mười?”. Mình chia sẻ góc nhìn của mình về chủ đề này, hy vọng các Bác Chủ đầu tư sẽ chấp nhận khái niệm: Kiên trì, như mình đang kiên trì với món Bóng chữa cháy (xem bài liên quan).
Nếu nói về lịch sử phát triển mạng lưới Kho dịch vụ , mình xin phép được chia ra làm 3 giai đoạn như sau: 1995 – 2007; 2007 – 2017; 2017 – nay, mỗi giai đoạn đều gắn với những cột mốc thú vị để chúng ta có thể nhìn một cách có hệ thống.
1995 – 2007: THUỞ SƠ KHAI
Nếu chúng ta còn nhớ, năm 1995 là thời điểm chúng ta mở rộng cửa với kinh tế thế giới với hàng loạt sự kiện: Việt Nam bình thường hóa quan hệ với Hoa Kỳ, Việt Nam gia nhập Asean, các tập đoàn đa quốc gia hàng đầu như P&G, Unilever, Pepsico,.. lần lượt “đổ bộ” vào Việt Nam. Ở giai đoạn sơ khai này, khái niệm khu công nghiệp còn rất chi mới mẻ. Khu chế xuất đầu tiên ở Việt Nam chính là Khu chế xuất Tân Thuận đặt ở quận 7, địa điểm hồi đó là ngoại ô thì giờ là nội thành, có quyết định thành lập vào năm 1991 và đến 1993 mới cấp giấy chứng nhận đầu tư đầu tiên. Khu công nghiệp Sóng Thần 1 ngày nay được thành lập theo Quyết định của Thủ tướng Chính phủ (Quyết định Số 577/TTg ngày 16 tháng 09 năm 1995).
Kho hàng hóa ở thời điểm này khá giống nhau: cao tầm 9-10m, tường gạch – vách tole - mái tole, lấy sáng từ bên vách, không có dock load hàng container, xe tải có thể chạy vào bên trong kho, xe nâng là thứ xa xỉ - công nhân bốc xếp là chính. Chúng ta còn thấy những kho hàng cũ này tồn tại tới ngày nay ở một số đơn vị cung cấp dịch vụ kho. Các kho được xây ở thời điểm đó nhìn chung là đi theo nhu cầu phía sản xuất là chính. Các đơn vị lớn về kho ở thời điểm đó có thể kể đến như Sotrans, Gemadept, ICD Tân Cảng Sóng Thần, CT Group. Trong quãng thời gian này, Kho vẫn chưa là chủ đề được quan tâm như bây giờ.
2007 – 2017: CHUYỂN MÌNH MẠNH MẼ
Vào năm 2007, liên tiếp nhiều tin vui đến với kinh tế Việt Nam: Việt Nam gia nhập WTO, Intel công bố đầu tư 1 tỷ USD vào Việt Nam, chứng khoán bức tốc trong band 1,000 – 1,300 điểm, nhiều quỹ đầu tư công bố gia nhập thị trường (có thể kể đến Dragon Capital, Vina Capital, Mekong Capital.. đều xuất hiện trong lân cận khoảng thời gian này).
Về phía ngành Logistics, các doanh nghiệp cũng rộn ràng hưởng ứng:
Gemadept công bố liên doanh với DB Schenker vào năm 2007, xây trung tâm phân phối Sóng Thần rất hiện đại để đáp ứng đơn hàng của Intel. Tiếp sau đó, liên tục trong các năm 2011, 2012, 2017, Gemadept Logistics liên tục tự phát triển Trung tâm phân phối Sóng Thần gồm Kho 1, kho 2 và kho 3 (là kho hiện đại sử dụng công nghệ VNA), nâng cấp Kho ngoại quan Bình Dương ở An Thạnh.. Hiện nay CJ Gemadept Logistics (liên doanh với Tập đoàn CJ) đang khai thác hơn 500,000 m2 kho.
U&I Logistics chính thức bước vào thị trường kho vận cũng vào năm 2007 với Kho ngoại quan đầu tiên ở khu vực Nam Tân Uyên và đến nay đang khai thác hơn 200,000 m2 kho Ngoại quan, tổng hết khoảng 250,000 m2 với 14 kho hàng hóa độc lập.
ICD Tân Cảng Long Bình công bố thành lập năm 2007 và ngày nay là một trong những đơn vị cung cấp kho hàng đầu Việt Nam với quy mô giai đoạn 1 là gần 500,000 m2 kho và đang triển khai giai đoạn 2.
Kho Phước Sơn, cụm kho rất lớn và tập trung ở thời điểm đó, có tổng quy mô khoảng 200,000 m2 là cũng ra mắt trong giai đoạn 2007-2009. Tiếc là do một số vấn đề mà kho Phước Sơn đang do một công ty quản lý tài sản của Ngân hàng quản lý.
TBS Logistics – nhà cung cấp dịch vụ logistics lớn thuộc tập đoàn TBS Group, cũng ra đời vào năm 2009. Tính đến 2022, TBS Logistics đang khai thác khoảng 250,000 m2 kho, trong đó các kho số 5, 6 là những gian kho thuộc loại lớn bậc nhất Việt Nam.
ICD Tân Cảng Sóng Thần (tên đầy đủ: Công ty TNHH MTV ICD Tân Cảng Sóng Thần) được thành lập năm 2007, có quy mô đất khoảng 50ha, ngoài các kho cũ đã liên tiếp xây thêm một số kho mới, có thể kể đến: Trung tâm phân phối để cung cấp dịch vụ cho Kimberly Clark vào năm 2009, kho tiêu chuẩn cao cho DHL Supply chain quy mô 32,000 m2, hợp tác với ITL xây dựng Khu phức hợp Logictsic ITL – ICD Tân Cảng Sóng Thần quy mô 50,000 m2.
Transimex Logistics để lại dấu ấn lớn nhất là Trung tâm Logistics Transimex Khu công nghệ cao có tổng diện tích lên đến 100.000 m2 bao gồm: kho phức hợp (kho ngoại quan, kho thường và kho phân phối), kho lạnh/ kho mát và bãi container rỗng. Hiện nay, Transimex Logistics đang khai thác khoảng 200-300 ngàn m2 kho trên toàn quốc.
Duy Hưng Logistics gia nhập thị trường Logistics năm 2015, liên tiếp ra đời 2 nhà kho hiện đại ngay đại lộ Độc Lập, KCN Sóng Thần 1.
Có thể nói, trong giai đoạn chuyển mình này, sự dẫn dắt thị trường kho dịch vụ logistics nằm ở các Công ty Logistics Việt Nam có quyết tâm mạnh trong lĩnh vực logistics, có lợi thế về sở hữu đất đai. Chi phí đầu tư vào hạ tầng logistics không quá cao, công nghệ về xây dựng kho không có quá nhiều bí mật để phía nước ngoài chiếm lợi thế, nên cuộc chơi này nằm trong tay các Doanh nghiệp Việt Nam.
Về tiêu chuẩn kho, có thể lấy Trung tâm Logistics Transimex Khu công nghệ cao làm chuẩn mực tham chiếu về chức năng kho (đầy đủ Ngoại quan, CFS, Phân phối), tiêu chuẩn xây dựng và khai thác, có đầy đủ công nghệ từ VNA đến kho phân 3 tầng. Chỉ cần search trên Youtube từ khóa “transimex shtp” là hình dung ra ngay về kho hiện đại là thế nào.
2017 – nay: KHO XÂY SẴN THỜI CHINA+1
Sự kiện bác Đỗ Nam Trung (Donald Trump) chính thức đối đầu với bác Tập là vào khoảng năm 2017 và khi “thương chiến Mỹ Trung” xuất hiện thì cộng đồng doanh nghiệp lập tức phản ứng bằng chiến lược China + 1. Và như chúng ta đều biết, Việt Nam mình “vô tình lụm được bí kíp”, bỗng nhiên thành một ngôi sao sáng trong con mắt các nhà đầu tư nước ngoài, đón làn sóng đầu tư ồ ạt. Nếu chúng ta đều biết nguyên tắc, “lộ thông thì tài thông”, hạ tầng phải đi trước thì hàng hóa mới lưu thông, nên vốn đâu tư vào hạ tầng vào Việt Nam cực nhiều, ngoài giao thông thì còn có các Khu công nghiệp và dĩ nhiên, là các Kho chứa hàng hóa.
Nếu trước 2017, công thức đầu tư phổ biến là Chủ đầu tư vào Việt Nam phải tự đăng ký thuê đất Khu công nghiệp, sau đó phải tự xây dựng rồi mới bắt đầu sản xuất. Cách làm này mất nhiều thời gian (2-3 năm chuẩn bị) và chi phí (chi phí đất có thể không quá cao nhưng chi phí xây dựng và lắp máy rất tốn kém), chưa kể là khó rút ra khi đã lỡ đầu tư xây dựng quá nhiều. Cho nên, giai đoạn 2017 trở đi, khái niệm “Kho xưởng xây sẵn” (KXSS) bắt đầu phổ biến, nổi bật với các đơn vị như Kizuna, BWID, VSIP,..
Trong lĩnh vực Logistics, trước giai đoạn 2017, đơn vị làm lâu năm và quy mô lớn trong mô hình Kho xây sẵn cho thuê là Tập đoàn Mapple Tree thì từ 2017 trở đi, thị trường thay đổi ngoạn mục với những cái tên đầy ấn tượng:
BWID (liên doanh giữa Becamex IDC và Tập đoàn Warburg Pincus LLC) chính thức hoạt động từ 2018, từ vốn góp ban đầu 200 triệu usd đến thời điểm 2022 đã có quy mô vốn góp 800 triệu usd, quỹ đất lên đến gần 800 ha tại 35 dự án khác nhau. Có thể nói, BWID là đơn vị dẫn đầu câu chuyện Bất động sản công nghiệp Việt Nam, góp phần viết nên một chương mới cho ngành logistics Việt Nam ở góc độ mạng lưới kho vận.
LOGOS - Được thành lập tại Úc bởi Iliffe và Marsh vào năm 2010, LOGOS đã hợp tác với các đối tác vốn và khách thuê để hỗ trợ các chiến lược tăng trưởng của họ trên khắp Châu Á Thái Bình Dương và hiện đang hoạt động tại tám quốc gia trong khu vực: Úc, New Zealand, Trung Quốc, Singapore, Indonesia, Malaysia, Ấn Độ và Việt Nam. Sau khi rút khỏi thị trường Trung Quốc hồi tháng 4/2020, ngày 19/8/2020, tập đoàn bất động sản LOGOS thành lập liên doanh đầu tiên tại Việt Nam với tên LOGOS Vietnam Logistics Venture. Với quy mô vốn đầu tư ban đầu dự kiến khoảng 350 triệu USD tính theo tổng giá trị tài sản, LOGOS Vietnam Logistics Venture hướng tới phát triển bất động sản logistics tại các địa phương trọng điểm như Đà Nẵng, Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh và đầu tư phát triển mạnh vào các lĩnh vực kho vận cho ngành thương mại điện tử và thực phẩm.
SLP - Liên doanh 1 tỉ USD giữa nhà đầu tư Singapore GLP và SEA Logistic Partners (SLP) lên kế hoạch mở hàng loạt kho bãi quy mô lớn tại Việt Nam, được công bố vào năm 2021. Theo tự bạch, SLP Park là dự án bất động sản logistics hiện đại nằm trong mục tiêu tổng vốn đầu tư 1 tỉ USD mà liên doanh GLP và SLP muốn xây dựng tại Việt Nam trong vòng 3-4 năm tới với tổng diện tích từ 1-1,5 triệu m2 đặt tại các địa phương họ có thể tận dụng mạng lưới khách hàng toàn cầu rộng lớn.
Thị trường này còn nhiều cái tên nước ngoài mà mình xin phép không nói chi tiết, có thể điểm danh gồm Cainiao (thuộc tập đoàn Alibaba), JD Property (thuộc tập đoàn JD.com), Emergent Capital, Logistics Valley, Capital Land,.. Về phía trong nước, cũng có những doanh nghiệp đi theo mô hình này có thể kể ra: TTC Đặng Huỳnh, nPL Logistics, KCN, Saigon Depot, Đồng Tâm (Long An International Port..), Kim Tín,..
BÀI HỌC GÌ TRONG GIAI ĐOẠN HIỆN NAY?
Sự dẫn dắt cuộc chơi của các tay chơi nước ngoài như đã nêu trên, đúng nghĩa “mạnh vì gạo, bạo vì tiền”, “đất tốt giá nào cũng gom”. Sự tích lũy quỹ đất công nghiệp quá nhiều trong thời gian qua đã đẩy mặt bằng giá lên cao trong khi hạ tầng chưa theo kịp dẫn đến “đất trống chờ người”. Để tạo sự khác biệt so với các kho đi trước, các Kho xây sẵn đã cố ý tạo khác biệt bằng các đặc điểm: đáp ứng tiêu chuẩn về tiết kiệm năng lượng – Xanh (như chứng chỉ LEED hoặc Lotus, kho có 2 tầng để tận dụng lợi thế vị trí, thiết kế sẵn dock làm hàng, cử kho chuyên nghiệp, lấy sáng trần và sáng tường, nền kho chịu tải trọng cao để dễ lắp rack sau này..), đầu tư Phòng cháy chữa cháy chuẩn từ đầu.. Tuy nhiên, tâm lý tham lam của các tay chơi tài chính đã và đang gây ra nhiều tác động tiêu cực cho thị trường dịch vụ logistics khi cung bỗng nhiên vượt quá xa với nhu cầu và giá thì neo ở đẩu ở đâu. Vì sao?
Khi ra quyết định đầu tư, các nhà đầu tư dựa trên một số giả định về mức giá có thể cho thuê, và không biết vô tình hay cố ý, một mức giá mới với nhà kho xây sẵn cho thuê đã được đẩy lên gần gấp đôi. Lấy ví dụ giá của Mapple Tree trước 2017 làm chuẩn sẽ ở mức 2.7 – 3.2 usd/m2/tháng tùy vị trí và diện tích gian cho thuê. Giá của BWID có công bố dao động khoảng 5.5-6.5 usd/m2/tháng. Ở thời điểm 2019, BWID có những show case điển hình như Shopee, Best,.. chấp nhận được mức giá này và theo quan điểm của dân bất động sản, đó là giá tham chiếu được thị trường chấp nhận. Chắc chúng ta cũng quen khái niệm này, ở một khu dân cư giống nhau, một căn được chốt giá giao dịch là 10 tỷ - cao gấp đôi so với giá mua từ chủ đầu tư thì toàn bộ các căn còn lại sẽ lấy giá đó tham chiếu khi định giá. Thực tế là, trong lĩnh vực Logistics có nhiều phân khúc chứ không phải kiểu “one size – fit all” như các tính toán tài chính:
Xóm làm dịch vụ Chuyển phát nhanh – Thương mại điện tử: là nhóm có sản lượng cực lớn và biên lợi nhuận cao cộng thêm sự hậu thuẫn dồi dào của các tay chơi tài chính (gọi được nhiều vốn để làm gì?). Điển hình khách hàng nhóm này là Lazada, Shopee, Best, J&T Express, GHN.. Riêng Tiki thì có một lịch sử “bùng kèo” chả mấy vui vẻ gì nên mình khỏi nêu tên. Các đơn vị nội địa như VN Post, Viettel Post hay bản thân Lazada Logistics cũng tự đầu tư trung tâm logistics riêng là Bạn hiểu ngành này ổn áp thế nào rồi. Không lời nhiều và lâu dài chả mấy ai dám bỏ cục tiền lớn ra đầu tư làm gì.
Xóm làm hàng phân phối nội địa: như Gemadept Logistics, Transimex Logistics, ITL, Uniwarehouse, DHL Supply Chain, Yusen, Tra-sas.. và gần đây có sự tham gia tích cực của Mearsk là nhóm cung cấp dạng “vai u thịt bắp”, sản lượng nhiều nhưng biên lợi nhuận mỏng, cạnh tranh đẫm máu và bị khách hàng là các tập đoàn lớn thay phiên nhau ép giá thông qua hàng loạt bidding, nên sức chịu đựng chỉ ở khoảng 3 – 3.5 usd/m2/tháng. Lâu lâu hiếm hoi thì có trường hợp như CEVA (giờ đã thuộc về CMA-CGM) thuê kho xây sẵn để đáp ứng khách hàng có giá trị cao trong ngành điện tử thì mới ráng chấp nhận giá cao, còn hàng tiêu dùng phổ biến thì chắc chắn là không thể chấp nhận mức giá nói trên.
Xóm làm hàng xuất khẩu – Kho ngoại quan/CFS: lại là một lĩnh vực đặc thù, chỉ có người trong cuộc mới dám theo (điển hình là U&I Logistics, TBS Logistics..) chứ các nhà kho cho thuê xây sẵn không dám nhắm tới nhóm này ở thời điểm hiện tại.
Có thể nói, với mô hình Kho xây sẵn hiện nay, việc nguồn cung tăng đột biến trong thời gian qua và đang neo ở mức giá cao dẫn đến “khủng hoảng thừa”: các kho hàng xây sẵn cho thuê này đang trống rất nhiều. Nhiều chủ đầu tư đang cố tìm cách áp lực lên đội Sales là phải cho thuê được, nhưng Sales chứ có phải thánh đâu mà đùng phát cho thuê hết được bao nhiêu đó diện tích. Có những chủ đầu tư thấy không có số là cắt người, tuyển người mới coi có.. hên hơn không, nhưng thực tế trong bối cảnh tổng cầu đang suy yếu như hiện nay thì chúng ta chỉ có ngó nhau mà thôi. Thực tế chua chát vậy đó, cắn nhắn nhau làm gì? Có trách thì cũng hãy trách mình tham quá, kỳ vọng nhiều quá, bối cảnh môi trường thay đổi so với thời điểm tính toán để rồi khi thực tế chưa đạt như kế hoạch thì lại dằn vặt nhau!
Tất cả chúng ta đều yêu thích sự tăng trưởng dương. Tuy nhiên, có những thời điểm dù vẫn rất nỗ lực, chúng ta không đạt mức này. Nhìn nhận lại thực tế, công nhận thực tế và điều chỉnh chỉ tiêu, điều chỉnh cách làm mới là bước đi bền vững. Đừng nóng nảy kiểu “thua trận chém tướng” thì “tiền mất tật mang”!
Mình xin kết bài bằng một câu chuyện để chúng ta cùng suy ngẫm. Chắc ai cũng biết thương hiệu Pharmacity, mãi tận tháng 3/2022 Pharmacity vẫn tuyên bố: “đến hết năm 2022, đơn vị này sẽ có 1.750 nhà thuốc, mục tiêu đến năm 2025 sẽ có một hệ thống 5.000 nhà thuốc trên toàn quốc”. Tầm nhìn khá rõ ràng bằng con số và dễ thu hút nhà đầu tư, đúng không nè. Và sau đó chắc Bạn cũng nghe chuyện “lục đục nội bộ” và một dàn lãnh đạo cũ đã phải ra đi. Khi ban lãnh đạo mới về, một tầm nhìn mới được xác lập “là chuỗi nhà thuốc tiện lợi nhất tại Việt Nam, nơi mỗi người dân có thể trao trọn niềm tin và sức khỏe”. Câu chữ 5,000 nhà thuốc đã được thay thế bằng một thông điệp mang tính trừu tượng hơn nhưng đi vào lòng người hơn. Cá nhân mình đánh giá cao thông điệp mới, không chỉ bởi bớt đi “ám ảnh kim tiền” mà trả lời được câu hỏi quan trọng “Tại sao chúng ta làm Pharmacity?”. Mục đích đó mới là điều quan trọng chứ không phải có được bao nhiêu cửa hiệu. Logistics cũng vậy, mục đích là để hàng hóa lưu thông dễ dàng – an toàn – nhanh chóng, là hạ tầng tin cậy cho các nhà máy, nhà phân phối, chứ không phải để ép hàng hóa đi theo con số kỳ vọng của các nhà tài chính!
Trân trọng và yêu thương,
Comments